La jurisprudence de la Cour de cassation a évolué de manière significative pour clarifier les délais pour agir en garantie des vices cachés, notamment sur la nature et l’articulation des différents délais applicables. Voici les principaux points :

1. Clarification sur la nature du délai de 2 ans
• La Cour de cassation, dans un arrêt de chambre mixte du 21 juillet 2023, a confirmé que le délai biennal prévu par l’article 1648 du Code civil est un délai de prescription et non un délai de forclusion. Cela signifie qu’il peut être suspendu ou interrompu, par exemple en cas d’expertise judiciaire ou de tentative amiable (article 2239 du Code civil).
• Ce délai court à compter de la découverte du vice par l’acheteur, et non à partir de la vente.

2. Introduction d’un délai butoir de 20 ans
• La jurisprudence récente a également réaffirmé que l’action en garantie des vices cachés est soumise à un délai butoir de 20 ans à compter de la vente, conformément à l’article 2232 du Code civil. Ce délai s’applique indépendamment du moment où le vice est découvert.
• Ce délai butoir vise à limiter les actions tardives, même si le vice est découvert après une longue période.

3. Action récursoire : point de départ spécifique
• Dans le cadre d’une chaîne de contrats (par exemple, entre professionnels), la Cour a précisé que le délai biennal pour une action récursoire commence à courir à partir de la date d’assignation en justice par l’acheteur final et non à partir de la découverte initiale du vice.

4. Articulation avec les règles générales
• La réforme du droit des prescriptions en 2008 avait réduit le délai général à 5 ans (article 2224 du Code civil). Cependant, la Cour a confirmé que ce délai général ne s’applique pas spécifiquement à l’action en garantie des vices cachés, qui reste régie par les délais spécifiques prévus aux articles 1648 et 2232 du Code civil.