Les présomptions de mitoyenneté sont énoncées aux articles 653 et 666 du Code civil.

• Article 653 Code Civil : institue une présomption particulière de mitoyenneté et ne concerne que les murs séparatifs.
• Article 666 Code Civil : institue une présomption générale qui a vocation à s’appliquer à toute sorte de clôture, mais qui, de fait, exclue les murs séparatifs.

 

Le Principe Général

 

• L’article 666, al. 1^erdu Code civil dispose que « toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire. »
• En l’absence de marque de non-mitoyenneté, la preuve de la mitoyenneté de l’élément séparatif pourra servir de preuve de la mitoyenneté, mais le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.

La Cour de cassation le précise dans un arrêt du 8 décembre 2004 en indiquant que les juges du fond ne sont pas tenus de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’ils décident de retenir ou d’écarter pour déterminer la mitoyenneté ou la non-mitoyenneté d’un élément séparatif (Cass. 3^e civ. 8 déc. 2004, n°03-15541).

 

Rappel :  l’article 666 du Code civil ne concerne que les haies, arbres, grillages et fossés et plus généralement toute forme de clôture qui ne sont pas des murs. C’est l’article 653 CC qui encadre spécifiquement la présomption de mitoyenneté des murs.

 

Différents cas de clôtures réputées mitoyennes à défaut d’un titre art 666 CC 

 

• Les Fossés : Un fossé  peut être qualifié de mitoyen, lorsqu’il sert de délimitation entre les deux fonds contigus ou s’il a été crée pour faciliter l’écoulement des eaux. MAIS dans cette dernière hypothèse, l’article 667 du Code civil prévoit que l’un des propriétaires ne peut se soustraire à l’obligation d’entretien en renonçant à la mitoyenneté dont il a la faculté dans d’autres cas de séparation mitoyenne.

• Les Haies : La haie est une clôture végétale entourant ou limitant un domaine, une propriété, un champ

• A défaut de mitoyenneté, le propriétaire est tenu de respecter les distances de la ligne séparative pour les plantations et peut être amené à les arracher (art 671 CC).
• Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce « peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. »

• Les Arbres : L’article 670 du Code civil prévoit que les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. « …les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens»

• Afin de déterminer si l’arbre est une composante de la haie ou s’il s’en détache, il faut se référer à la position du tronc et non à la situation des racines.

 

Présomption particulière de mitoyenneté

(Murs) art 653 Code Civil

 

L’article 653 du Code civil stipule que « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »

 

Rappel : Cette présomption n’a vocation à jouer que s’il n’existe pas un titre, une prescription, ou une marque de non-mitoyenneté.

Tous les murs ne sont cependant pas présumés mitoyens :

a/ La présomption de l’article 653 ne s’applique qu’aux murs remplissant une fonction d’élément séparatif de deux fonds contigus.

Si les fonds sont séparés par un chemin ou une bande de terre qui n’appartiendrait à un tiers, par exemple, il n’y a pas de présomption de mitoyenneté. Il en est de même lorsque, le mur construit empiète sur l’un des fonds sans accord des voisins. Cette situation autoriserait le propriétaire du fonds empiété à exiger la démolition de l’ouvrage.

b/  L’article 653 du Code civil, laquelle ne vise que trois catégories de murs séparatifs :

• Les murs servant de séparation entre bâtiments contigus
• Les murs servant de séparation entre cours et jardins
• Les murs servant de séparation entre enclos dans les champs

==> Les murs entre bâtiments contigus (qui se touchent)

• Le mur doit nécessairement jouxter un autre bâtiment. La Cour de cassation a jugé en ce sens que « la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté» 
• Le mur doit présenter un intérêt pour les deux propriétaires,
• Le texte ne distingue pas selon la destination des bâtiments contigus, soit selon qu’ils sont affectés à un usage d’habitation, professionnel ou encore agricole
• Peu importe, par ailleurs, le versant des bâtiments qui est attenant : il peut tout autant s’agir du long-pan que du pignon, la seule condition étant qu’ils remplissent la fonction de séparation
• Peu importe que les bâtiments soient situés en milieu urbain ou en milieu rural.

 

Observations : L’article 653 du Code civil prévoit des exceptions à la présomption de mitoyenneté qui joue pour les murs servant de séparation entre deux bâtiments contigus.

• Elle ne joue que jusqu’à la partie supérieure du bâtiment le moins élevé (l’héberge).
• La mitoyenneté cesse pour la partie du mur du bâtiment le plus élevé qui dépasse l’héberge (au niveau de la ligne de faîtage située au niveau du toit). Si par contre, les bâtiments contigus sont de même hauteur l’assiette de la mitoyenneté porte sur l’intégralité du mur séparatif.

==> Les murs entre cours et jardins

L’article 653 prévoit que la présomption de mitoyenneté joue également pour les murs servant de séparation entre cours et jardins, mais les notions de cour et de jardin ne sont pas définies par le texte.

==> Les murs servant de séparation entre enclos dans les champs : 

Constitue une clôture tout ouvrage dont la finalité consiste à fermer l’accès à tout ou partie d’une propriété.

Pour que cette présomption puisse jouer, encore faut-il que les deux fonds soient entièrement clos. Si un seul des deux héritages est clos, il est présumé que la partie de clôture commune aux deux fonds ait été mise en place sans la volonté de son auteur de la rendre mitoyenne et qu’il l’à réalisée ses seuls frais.

Selon l’article 653 du Code civil, il n’est pas nécessaire que la clôture qui entoure le fonds soit uniforme et de même nature, ce qui importe c’est qu’elle ferme le terrain et qu’elle empêche la communication avec les fonds voisins.

==> La date d’appréciation de la présomption

En cas de litige, l’appréciation de la présomption de mitoyenneté se fait à la date où le mur a été érigé.

S’il est démontré que, à l’époque de l’édification du mur les propriétaires des fonds contigus avaient exclu de le rendre mitoyen, le jeu de la présomption édictée à l’article 653 du Code civil est paralysé.

À l’inverse, elle produira ses effets, s’il est établi que la mitoyenneté avait été décidée dès l’origine.

 

L’article 653 prévoit que la présomption spéciale de mitoyenneté peut être inversée

Voir l’article ci-dessous :